Войти

Субаренда - что это такое, виды собственности, особенности составления договора, права и обязанности сторон

Оформить субаренду может каждый человек/организация, придерживаясь норм действующего законодательства. Данный термин означает, что произошла переуступка прав на уже арендуемое имущество. Это передача недвижимости/другого имущества в аренду третьей стороне. При этом оплата будет производиться второму лицу, которое тоже не владеет этой собственностью, а арендует ее у владельца. Субаренда нежилого помещения, квартиры – одна из возможностей заполучить необходимый актив во временное пользование.

Что такое субаренда

Договор субаренды помещения/другого имущества предполагает право третьего лица использовать его за назначенную стоимость. Термин субаренда – это фактическая перепродажа права эксплуатации помещения третьему лицу. Услуга актуальна во многих случаях. Например, можно привести такое условие, когда крупная компания арендует первый этаж в ТЦ для собственного супермаркета, сдавая коридор перед входом через кассы супермаркета под торговые островки.

Они изначально заключают договор аренды с правом субаренды с владельцем ТЦ, что в последующем позволит им получать прибыль от новых арендаторов. При этом каждый участок площади будет приносить им больше средств, чем они за него отдают первичному владельцу. Примечание: субарендатор – это тот человек, который перекупает право аренды недвижимости у прямого арендатора.

Виды собственности сдаваемой в субаренду

Договор субаренды квартиры подобен документу про субаренду другого вида имущества. Трехсторонний документ, описывающий взаимоотношение владельца, арендатора, третьего лица, содержит все условия сотрудничества. Схема предполагает уплату комиссионных средств владельцу. Перед составлением договора его должен проверить юридический специалист.

Основной арендодатель, который составил контракт с владельцем имущества, согласно этому документу, имеет возможность сдачи его в субаренду третьим лицам. Выделяют следующие виды собственности сдаваемой по договору:

  • квартира/частный дом;
  • торговая площадь;
  • автомобиль/другое движимое имущество.

Арендный договор нежилого помещения содержит исчерпывающую информацию относительно условий эксплуатации (что можно делать, чего нельзя). Нежилое помещение может арендоваться с целью ведения торговой/другой предпринимательской деятельности. Нередко нежилое помещение используется, как склад. К данному виду помещений относят торговые центры, склады, крупные магазины. Нежилое помещение – коммерческие площадки. При желании использовать часть торговой/другой площади уже действующих магазинов/предприятий ТЦ, бизнес-центров.

Выгодным бизнесом повторная аренда квартиры. Схема действует так, что владельцы сдают долгосрочно квартиру арендатору. Тот при этом сдает квартиру уже третьему лицу для краткосрочного проживания (например, посуточная сдача жилья). Документы для оформления: паспорт/другие личные документы. Для краткосрочного проживания со стороны третьего лица другая документация не является обязательной.

Контрагент напрямую несет ответственность за сохранность имущества перед владельцем. Учитывая разницу стоимости долгосрочной аренды, краткосрочной сдачи жилья для временного проживания, можно заработать до 100% от цены, оплачиваемой владельцу квартиры за месяц пользования. Контракт между владельцем, арендатором должен включать условия передачи права проживания третьим лицам, иначе такой заработок недопустим, незаконен. Если часть земли простаивает, свободна, ее можно передать во временное пользование иным заинтересованным лицам.

Возникновение споров – нередкий случай. Поэтому важно при оформлении субаренды земли учитывать все пункты договора. Внесение изменений допускается только во время оформления, подписания. Компенсация при нанесении ущерба всегда выплачивается тем лицом, которое нанесло убыток владельцу. Выполнение обязательств предполагает, что земельный участок будет использоваться строго по его целевому назначению (строительство, возведение временных сооружений, сельское хозяйство).

Законодательство позволяет взять в субаренду муниципальное имущество, но с учетом некоторых особенностей. Для выбора конечного субарендатора проводится аукцион, где выбирается физическое/юридическое лицо, которое предложит большую сумму (месячный платеж). После проведения торгов автоматически будет выбран исполнитель. Цена не может возрасти без изменений условия договора.

Муниципальное и государственное имущество сдается только от администрации населенного пункта, от муниципального сообщества. При этом поднаем возможен только для площадок, которые имеют площадь от 20 квадратных метров. Ограничение регулируется законодательно. Важно учитывать, что акт может аннулироваться, если основной орган внесет изменение/расторгнет договор.

Нормативно-правовое регулирование

Для всех лиц, которые оформляют поднаем, рекомендовано пользоваться услугами профессиональных юристов. Нормативные акты прописывают общие условия предоставления услуг по сдаче имущества. Законами определяется каждое обстоятельство, форс-мажоры. Чтобы определить уровень ответственности каждого участника сделки за сохранность недвижимого/движимого имущества, необходимо ознакомиться с законами. Использование недвижимости третьими лицами возможно только при соблюдении норм Гражданского Кодекса. Регуляция осуществляется следующими законами:

  • ст. 17. 1 Закона № 135-ФЗ.;
  • Приказ ФАС от 10. 02. 2010 года № 67.;
  • Статья 615 ГК РФ;
  • Статья 167, 168, 1103 ГК РФ.

Особенности договора­

Особенности оформления закреплены основным документом между владельцем имущества и тем, кто его арендует. Если такой информации там не указано, то нужно дополнительно ее обсудить, прописать отдельно. Если речь идет о пользовании земельным участком, то должен быть указан кадастровый номер. Если же сдается квартира/комната, то прописывается адрес. Найм профессионального юриста позволит избежать проблем с судом, другими органами. Договор длительного действия включает следующие данные:

  • наименование сторон (название организации/ФИО физического лица);
  • ИНН/код организации;
  • вид деятельности и назначение сдаваемого имущества;
  • сроки действия документа, дата его подписания;
  • подписи сторон;
  • стоимость услуг, другая информация относительно оплаты (периодичность, валюта, т.д.).

Форма составления сделки

Возмездный и безвозмездный договор составляется только письменно. Устная договоренность не имеет никакой гражданско-правовой силы. Данная схема может выступать основой для всех типов имущества (автомобиль, квартира, частный дом, торговая площадь, коммерческие помещения, офисы/их отдельные части). Вторичный рынок наполнен предложениями о сдаче в поднаем частных, коммерческих помещений. Схема оформления сделки следующая:

  1. Владелец сдает имущество физическому/юридическому лицу на длительный срок (составляется контракт с прописанным условием повторной сдачи третьим лицам).
  2. Новый пользователь имущества ищет третье лицо для передачи прав пользования (на часть/все имущество).
  3. Составляется договор между вторым, третьим лицом, минуя владельца (коммерческий доход будет поступать второму лицу).

Обязательное согласие арендодателя­

Перед арендой помещения необходимо обязательное согласие арендодателя на субаренду, которое является основой для юридической силы договора. Даже если государственный кодекс допускает вторичную сдачу имущества в аренду, то первичный владелец должен быть уведомлен или дать письменное согласие. Это касается и квартир, и торговых площадей, и офисных помещений. Согласие прописывается первичным договором. Для этого выделяется отдельный пункт.

Согласие подкрепляется заявлением, составленным в свободной форме. Шаблона, строгих требований на него нет. При отсутствии согласия со стороны владельца имущества, договор считается не действительным. Обжаловать его вторая или третья сторона не смогут, независимо от суммы уплаченных средств за услуги. Само согласие содержит материал относительно ответственности второй, третьей стороны за имущество.

Сроки­

Муниципальный, государственный или частный объект сдается в субаренду на срок, не превышающий период первичной аренды. Правовой механизм дает аннулировать любой документ, имеющий нарушение данного типа. Договорная бумага должна содержать пункт о периодичности оплаты. Если не долгосрочный договор составлен на период менее трех лет, то сдача в субаренду недвижимости, других объектов не допускается. Важно изначально указывать срок от 3 лет, чтобы получить право сдачи жилья или помещений третьим лицам. Незаконный договор легко аннулировать.

Арендная плата

Регистрация субаренды включается в описание стоимости услуг. Арендная плата определяется вторым лицом, которое уже оплачивает услугу пользования имуществом на долгосрочной основе. Обговорить цену можно на любом этапе до момента составления бумаг. Долгосрочная сдача всегда дешевле, чем краткосрочная. На этой разнице и зарабатывают многие предприимчивые лица или организации. Законодательные нормы прописывают то, что платная сдача имущества во временное пользование не является предпринимательской деятельностью, поэтому не облагается налогом.

Предмет и стороны договора субаренды

Предмет договора – субаренда имущества. Стороны – арендатор, субарендатор (третье лицо). Несовершеннолетний человек не имеет права участвовать в переговорах, быть одной из сторон. Других норм налоговый кодекс относительно этих терминов не прописывает. Грамотный договор содержит информацию относительно объекта имущества и сторон. Необходимо указать следующие данные:

  • какой гражданин (физическое лицо) или организация берет в пользование имущество;
  • о каком объекте идет речь (например, квартира, частный дом, торговая площадь или другое);
  • характеристики объекта.

Права и ответственность сторон

Права, ответственность сторон регулируют правила их поведения во время пользования объектов. Эта норма может регламентироваться не только внутренним договором, но и нормами закона. Права и ответственность сторон:

  1. Арендатор всегда несет риск за сохранность имущества.
  2. Доказательство повреждений объекта предоставляется для дальнейшего взыскания средств.
  3. Перед владельцем несет ответственность основной арендатор, даже если он незадействованный в эксплуатации объекта.
  4. Сумма должна быть закреплена документально.
  5. Важно, чтобы имущество было застраховано.

Может ли субарендная плата превышать размер арендных платежей

Финансовая деятельность арендатора не касается владельцев помещения. Субарендная плата может превышать размер арендных платежей. Это связано с тем, что декларация о доходах не подается, арендатор не несет дополнительных расходов. Он может иметь высокий доход от субаренды, независимо от арендных платежей владельцу. Досрочный разрыв или расторжение сделки влечет за собой потерю права субаренды и доходов, поэтому здесь проявляется риск и ответственность каждой стороны по соблюдению условий.

Порядок оформления сделки

Особенность этой процедуры – первичный арендатор должен предупредить хозяина о планах. Если был получен отказ на осуществление такой деятельности, то субарендатор рискует лишиться предоплаты. Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо зафиксировать все пункты, учесть законность каждого условия. Учитывайте порядок оформления сделки, составленный ниже:

  1. поиск субарендатора;
  2. ознакомление его с условиями сделки;
  3. составление документа, заключение с первичным владельцем соглашения о разрешении с его стороны на субаренду.

Какие документы нужны

Человек, который снимает объект на время, должен подготовить личные документы. Отсутствие какого-либо из них при оформлении договора сулит дальнейшей задержкой. Поэтому прежде чем зарегистрировать субаренду, важно позаботится о наличии необходимого перечня бумаг. Арендатор должен подготовить:

  • личный паспорт, ИНН код;
  • договор, где прописаны ключевые условия;
  • разрешение от владельца на такое действие, как субаренда;
  • документы на объект (например, «земельный паспорт», бумаги на жилье, технический паспорт помещения и другое).

Нотариальное заверение согласия собственников имущества

При заключении договора субаренды необходимо письменное согласие всех собственников имущества. Практика показывает, что многие забывают оформить разрешение со всех владельцев. Такая необходимость касается случаев, когда собственник – ребенок. Но если люди прописаны на площади без владения ею, то их появление или разрешение не требуется. Практика показывает, что как согласие может выступать документ, написанный не по шаблону, а вручную. После этого он заверяется у нотариуса с указанием даты, подписи заявителя.

Особенности оформления договора субаренды земельного участка

Земельный кодекс диктует собственные правила относительно документации при оформлении сделки длительной сдачи участка для пользования третьим лицам. Субарендодатель должен предоставить кадастровую документацию на землю, переданную ему от владельца. Это может происходить как трехсторонняя встреча. Обратите внимание, что если на территории земли были возведены здания, комплексы, сооружения не частной собственности, то их передача в пользование третьих лиц запрещена.

Росреестр содержит исчерпывающую информацию относительно каждого земельного участка, находящегося в частной, коммунальной, муниципальной или государственной собственности. Деньги за пользование землей могут уплачиваться сразу или распределяться по периодам. Важно сохранять назначение земли. Субаренда не разрешает осуществлять деятельность, не прописанную в целевом назначении. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя возводить временные или капитальные сооружения.

Плюсы и минусы субарендных отношений

Подписание субарендного договора выгодно многим физическим, юридическим лицам. Ключевое преимущество – возможность получения части крупного субъекта по оптимальной цене. Например, владельцам огромного ТЦ проще сдать весь этаж для якорного арендатора, чтобы он по результатам деятельности сдавал отдельные части площадей более мелким предпринимателям.

Это избавит владельцев от объемной работы с целой структурой арендаторов, которые могут задерживать оплату или меняться каждый месяц. Из недостатков таких отношений можно выделить более высокую стоимость, если сравнивать первичную аренду у владельца. Обоснованное повышение платежа возможно с течением времени, от чего ни одна из сторон не застрахована.

Для арендодателя

Рисками для арендодателя является возможная порча объекта. Если речь идет про земельный участок/торговую площадь, то риски практически исключаются. Арендатор является так называемой подушкой безопасности. При возникновении проблем с субарендатором, судебный орган будет рассматривать договора о субаренде. Признание вины при отсутствии оплаты/при повреждении объекта часто является ответственностью субарендатора. Поэтому арендатор должен быть уверенным в финансовых возможностях съемщика.

Для арендатора

Риски для арендатора определяются тем, что объект не будет длительное время сдан субарендатору: тогда будет переплата по арендной стоимости. Ответственность за порчу имущества закрепляется договором. При нарушении условий пользования объектом со стороны третьего лица, финансовые претензии передаются ответчику. Поэтому арендатор всегда может себя защитить нормами документа. Плюсами для арендатора являются возможности дополнительного заработка/экономии средств (при сдаче части помещения третьим лицам).

Для субарендатора

Возможности сэкономить бюджет, снять часть помещения/объекта по лояльной цене: такие плюсы выделяют для субарендатора. При этом не требуется покупка собственных помещений/жилья. Если речь идет о квартире, то субарендатор может без составления договора обеспечить себя временным жильем. При ведении коммерческой деятельности, это избавляет от дополнительной бюрократии с владельцем (юрлицом).

Видео

title Аренда и субаренда. Как правильно это делать.

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!
Понравилась статья?
Расскажите, что вам не понравилось?
Реклама на сайте

Статья обновлена: 13.05.2019

Комментарии для сайта Cackle